21城进入存量时代 经纪行业仍存“蓝海”

“2015年全国存量房成交量已经占了新房、新建商品房成交量约40%，全国21个城市存量房的成交面积已经超过了新建商品房。”在近日“2016年房地产经纪年会”上，中国房地产估价师与房地产经纪人协会会长杜鹃表示。

随着房地产行业规模的不断扩大，近年来，我国房地产经纪行业飞速发展。尽管该行业已经诞生少数巨头公司，但分析人士指出，房产经纪行业中，仍然存在“蓝海”。其中，在产权保险、按揭服务、资金监管等方面，市场仍有大量空间。

待监管的行业

杜鹃在上述会议上表示，近年来，随着房地产市场从增量为主，转为存量为主，以及一二手联动业务的开展，房地产经纪行业促成交易规模不断增长，比例不断提高。

根据销冠科技发布的《2016中国房地产经纪人生存现状报告》，2013年，房地产代理收入增幅一度达到30%的历史水平。2014年后虽然受到房地产市场销量下滑的影响，房地产代理收入增长率下滑较大，但是2015年受益于良好的房地产市场形势，房地产经纪行业业务量大幅上涨。该机构估计，2015年全国房地产经纪行业共实现佣金收入约960亿元。

销冠网络发布的上述报告还显示，该行业的从业者以男性为主，年龄多在30岁以下。69.1%的经纪人平均月薪在3000至1万元之间，从全国范围来看，高于一般市民。但经纪人的工作时间较长，仅有14%的经纪人每天工作时间在8小时以内，87.4%的经纪人每周休息时间少于一天。

但如此大体量的行业，仍然存在各种问题。杜鹃指出，主要体现在：行业交易信息披露不真实、不完整，产权调查不及时不准确，交易资金监管不到位、不规范。同时，部分房地产经纪企业违规提供首付贷，进行场外配资，少数网络平台推行众筹购房，违规集资放大市场风险。

今年5月4日，国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。为经纪行业提出了新的方向。6月，住建部在全国范围内开展房地产中介专项整治工作，并通报了7起房地产中介机构和从业人员违法违规典型案例。

世联地产董事长陈劲松认为，未来三年，整个行业的规则将会在探讨基础之上更加开放和市场化，且更加有规则，一旦这样，中国存量市场才真正起步。 据记者了解，有关部门和企业正在呼吁对房地产租赁、二手房买卖等进行立法，从而更好地进行规范。近期监管层也可能率先出台相关的规章制度。

资管“蓝海”

按照销冠网络的分类，房地产经纪行业的业务主要分为新房服务业务（与新房服务相关的代理销售业务、电子商务业务以及金融服务）和后地产服务业务（二手房经纪服务、房屋租赁服务、物业管理服务）。

根据国泰君安的预测，如果房地产销售额平均每年保持10%的增长速度，到2020年，一手房代理市场的规模预计能够达到800亿。现在中国代理市场规模为360亿，距离800亿的市场规模还有较大空间。

以二手房经纪以及租赁经纪业务为核心的后地产服务业务，市场规模可达到千亿级。其中，租赁经纪市场的佣金业务规模约在300-500亿，二手房佣金规模约在900-1400亿，市场容量很大，前景乐观。

据了解，在房产经纪行业中，以新房代理为主的世联行已经在2009年实现上市。多家机构预测，未来该行业将会吸纳更多的资本进入。

业内人士在“2016年房地产经纪年会”上表示，过去两年时间，粗略估计有超过250亿人民币进入房产经纪行业，并推动该行业的快速进步。

左晖还表示，从2010年到2015年，全国房地产交易额增长100%。其中，二手房交易额由1万亿增长到4万亿。预计到2020年，二手房市场可达到6万亿的规模。

陈劲松持有类似的观点，他认为，房地产存量领域已经迎来“大风口”，未来在产权保险、按揭服务、信用评级、资产管理等房地产金融领域大有可为。虽然目前金融领域的准入门槛较高，但逐步开放将是大趋势。

具体而言，他认为，如果租赁被作为解决房地产库存的重要渠道，REITS（房地产信托投资基金）市场必须要发展起来。与此同时，资产证券化也应当逐步放开，从而更好地助力资产管理领域。一旦这些政策门槛放开，房产经纪行业的更多细分领域将迅速发展。